Restaurointihankkeiden toteutusmuotojen vertailu

Restaurointihanke on korjausrakentamista, jonka tavoitteisiin sisältyy kohteen ja sen ominaisuuksien sekä kulttuurihistoriallisten arvojen säilyttäminen ja esiintuominen. Restaurointi perustuu kohteen tuntemiseen ja tutkimiseen.

Toteutusmuoto sisältää tilaajatehtävien toteutusmuodon, suunnittelumuodon ja urakkamuodon (Ks. kaavio 1). Toteutusmuoto valitaan alustavasti hankesuunnitteluvaiheessa ja päätetään rakentamisen valmisteluvaiheessa.

Tilaajatehtävien toteutuksessa keskeistä on tilaajan osaaminen ja ajallinen resurssi hankkeen johtamiseen. Myös konsultti voi olla keskeisessä roolissa hankkeen johtamisessa. Tilaajalle kuuluvat aina rakennushankkeeseen ryhtyvän lakisääteiset tehtävät. Tilaaja on lisäksi aina ja viimekädessä vastuussa lähtötietojen toimittamisesta, oikea-aikaisesta ja jatkuvasta päätöksenteosta sekä hankkeen maksuliikenteestä.

Urakkamuodon valinta on osa toteutusmuodon valintaa. Urakkamuotoa voidaan tarkastella urakan suoritusvelvollisuuden laajuuden ja maksuperusteen mukaan.

Urakan laajuuden mukaiseen jaotteluun kuuluvat

• suunnittelun sisältävät urakkamuodot
• pääurakkamuodot (kuten kokonaisurakat ja jaetut urakat)
• yhteistoiminnalliset toteutusmuodot (kuten projektinjohtourakat ja allianssit)
• elinkaarihankkeet (jotka sisältävät myös käytönaikaiset tehtävät määräajan).

Suunnittelun sisältävissä urakoissa keskeisinä hanketekijöinä ovat toteuttajan kilpailutusta varten laadittujen suunnitelmien taso sekä kustannustavoitteen mahdollinen ilmoittaminen. Pääurakkamuodot soveltuvat selkeisiin, ennen toteutusta pitkälle suunniteltavissa oleviin hankkeisiin. Ne eivät kuitenkaan sulje pois yhteistyön mahdollisuutta osapuolten välillä. Yhteistoiminnallisissa toteutusmuodoissa korostuvat tavoitteellisuus ja eri osapuolten asiantuntijuus, parhaimmillaan hankeorganisaation kaikilla tasoilla.

Urakan maksuperusteen mukaiseen jaotteluun kuuluvat suoritusperusteiset kokonaishintaurakat ja yksikköhintaurakat sekä kustannusperusteiset laskutyöurakat. Perinteisen laskutyöurakan lisäksi myös yhteistoiminnalliset toteutusmuodot ovat laskutyöperusteisia. Niissä maksuperusteena ovat tavoitehinnat, tavoitebudjetit tai tavoitekustannukset. Maksuperusteita voidaan myös yhdistää, esimerkiksi kiinteähintaisessa urakassa voi olla yksikköhintainen osuus tai osa urakasta voidaan teettää kokonaisurakkana ja osa tavoitehintaisena. Kustannusperusteisissa toteutusmuodoissa laskutus on avointa ja läpinäkyvää.

Maksuperusteeseen voidaan sisällyttää myös tilaajan hankkeelle asettamiin tavoitteisiin liittyviä taloudellisia kannustimia. Niiden suuruus on tyypillisesti 1–2 prosenttia hankkeen arvosta. Pienemmissä hankkeissa on perusteltua asettaa riittävästi motivoiva euromääräinen kannustin. Kannustimet pyritään ohjaamaan yritystasolta henkilötasolle. Yhteistoiminnallisissa toteutusmuodoissa rakennetaan kaupallinen malli, jossa voitto ja tappio jaetaan hankeosapuolten kesken.

Suunnittelun toteutusmuodot ovat pääpiirteissään vastaavia kuin urakoidenkin, vaikkakin ne perustuvat rakennusurakoiden sopimusehtojen sijaan konsulttitoiminnan sopimusehtoihin. Konsulttipalveluiden veloitus voi olla joko palkkio- tai hintaperusteinen. Tehtävien laajuus sovitaan usein vakiintuneilla tehtäväluetteloilla.

Maksuperuste voi olla myös sidottu hankevaiheeseen. Esimerkiksi hankesuunnitteluvaiheessa voi olla maksuperusteena aikaveloitteinen työ ja kun hankkeen laajuus on määritelty, voidaan sopia tavoitehinta.

Restaurointihankkeeseen tulisi valita toteutusmuoto, jossa on mahdollista parhaalla tavalla hallita hankkeen riskejä ja toisaalta edistää restauroinnin tavoitteita, kuten säilyttävää korjaamista.

Riskien kartoituksen ja tunnistamisen apuvälineenä toimii Hankkeen riskien luokittelu -taulukko (Ks. Taulukko 1). Tämän pohjalta laaditaan hankkeelle yksityiskohtainen riskiarvio, jossa tarkastellaan kunkin riskin todennäköisyyttä ja vaikuttavuutta sekä suunnitellaan vastatoimet. Riskien vaikuttavuus konkretisoituu, kun ne hinnoitellaan.

Restaurointihankkeen kulkuun vaikuttavat erityisesti

• lähtötietojen ja tutkimusten kattavuus
• restauroinnin ja hankkeen muiden tavoitteiden ja korjausperiaatteiden selkeä määrittely
• restaurointitavoitteiden ja toiminnallisten tarpeiden harkinta ja yhteensovitus
• ennakoiva ja hankkeen läpi jatkuva yhteydenpito museoviranomaiseen
• korjaustyön laajuus
• työnaikaisen päätöksenteon nopeus
• restaurointiurakoitsijoiden saatavuus
• budjetin pitävyys
• muutoksiin varautuminen

Restaurointihankkeissa esiintyy samoja riskejä kuin korjaushankkeissa yleensäkin. Niiden lisäksi restaurointihankkeissa korostuvat mm.

• työnaikaisen dokumentoinnin tarkkuus
• työnaikaiset tutkimukset
• mallitöiden määrittely ja ajoitus
• koekorjaukset
• säilyvien osien suojaukset ja varastoinnit
• korjaustyön laajuuden muutokset

Keskustelutaitoisen ja ratkaisuhakuisen hankeryhmän käsissä monet näistä riskeistä voidaan kääntää myös mahdollisuuksiksi. Tärkeää on löytää riskien ja mahdollisuuksien tasapaino hankkeelle sovituissa raameissa.

Toteutusmuodon valintaan vaikuttavat monet hanketekijät, joista restaurointi on yksi. Jos hankkeen keskeisenä tavoitteena on säilyttää rakennus sen käytöstä riippumatta, restaurointi voi olla määräävinkin tekijä. Useimmiten restauroinnin painoarvo jää kuitenkin pieneksi, kuten muiden yksittäisten hanketekijöiden (Ks. Taulukko 2). Vaikka painoarvo jäisi pieneksi, voi restaurointitavoitteiden toteutuminen olla reunaehto hankkeen toteuttamiselle.

Hanketekijät voivat myös tukea toisiaan. Esimerkiksi restauroinnin sekä kestävyyden ja vastuullisuuden tavoitteissa on paljon yhtäläisyyksiä, kuten säilyttävä korjaaminen ja ekologiset materiaalivalinnat. Restaurointitavoitteet voivat tukea myös pitkän elinkaaren ratkaisuja, ylläpidettävyyttä ja korjaustiedon karttumista ja hyödyntämistä kohteen seuraavissa korjauksissa. Nämä luovat osaltaan edellytyksiä kannattavalle kiinteistöliiketoiminnalle.

Eri toteutusmuodot vaativat erilaisia ohjauskeinoja. Perinteisissä toteutusmuodoissa, joissa suunnittelu ja rakentaminen toteutetaan perättäin (ketjumalli), riittävät usein ohjauskeinoiksi suunnittelukokoukset, suunnitelmakatselmukset, suunnitteluaikataulut ja yhteensovitukset. Toteutusmuodoissa, joissa suunnittelu ja rakentaminen toteutetaan limittäin (rinnakkaismalli), tarvitaan edellä mainittujen lisäksi myös muita ohjauskeinoja.

Toteutusmuodosta riippumatta restauroinnin suunnittelu ja toteutus ovat aina jossain määrin limittäisiä. Restaurointihankkeisiin sopivat ohjauskeinoiksi muiden muassa erilaiset tehtäväseurannat, Last Plannerit, vaihtoehtovertailut ja muut ratkaisuhakuiset työpohjat.

Tehtäväseurannat sopivat muun muassa suunnitelmatarpeiden listauksiin ja hankintojen ohjauksen. Niissä toimii hyvin esimerkiksi valmis–aloitettu–kriittinen-liikennevalomalli. Tehtäväseurannat käsitellään yhdessä määrävälein, ja avoimet asiat ratkotaan kokousten välillä.

Last Planner on osapuolien yhteinen viikko- tai päiväsuunnitelma. Suunnitteluvaiheessa tehtävät määritellään tyypillisesti osapuolittain, työmaavaiheessa työalueittain. Kriittisille tehtäville sovitaan valmistumisajankohta, ja muut tehtävät aikataulutetaan niistä taaksepäin. Last Planner on kohtuullisen hyvin tunnettu, ja sen toimintaperiaatteen oppii nopeasti.

Toteutusratkaisuiden nopeaa käsittelyä tukevat vaihtoehtovertailut, joissa voidaan arvioida hankkeen keskeisten tavoitteiden, kuten esimerkiksi investointi- ja ylläpitokustannusten, toiminnallisuuden, terveellisyyden ja turvallisuuden, suojelutavoitteiden, vastuullisuuden ja kestävyyden sekä strategisten tavoitteiden, toteutuminen. Nämä voidaan arvioida karkeasti heikko–neutraali–hyvä-akselilla tai tarvittaessa perustella yksityiskohtaisemmin.

Hankeohjaukseen on lukuisia muitakin menetelmiä. Yksi suositeltavista on Faktat > huolet > ydinkysymykset -> ratkaisut -työskentelypohja (Ks. kaavio 2). Se on käyttökelpoinen työtapa niin laajoissa kokonaisuuksissa kuin yksittäisissäkin toteutusratkaisuissa.

Toteutusmuodon valinnalla voidaan vaikuttaa restauroinnin hallintaan hankkeessa (ks. toteutusmuotojen vertailu tämän artikkelin lopussa). Restauroinnin hallinnalla tavoitellaan erityisesti laatuperusteista lopputulosta.

Restaurointihankkeessa suunnittelua limittyy aina jonkin verran toteutusvaiheeseen ja siksi kustannusperusteiset toteutusmuodot ovat usein perusteltuja. Selkeät suunnittelutehtävät ja urakat tai niiden osat voidaan hyvin toteuttaa myös kiinteähintaisina. Keskeistä on edellytysten luonti yhteistyölle, eikä mikään toteutusmuoto sulje pois sen mahdollisuutta.

Tilaajan omat resurssit ja keskeisten tehtävien ajoitus ovat keskiössä. Perinteisissä toteutusmuodoissa vaikutusmahdollisuus painottuu suunnitteluvaiheeseen, yhteistoiminnallissa toteutusmuodoissa myös rakentamisvaiheeseen. Yhteistoiminnalliset hankkeet vaativat usein tilaajalta merkittävää resurssia. Kaikki toteutusmuodot vaativat kattavat lähtötiedot ja tutkimukset.

Restaurointihankkeen toteutusmuotoja ei voi asettaa yleiseen paremmuusjärjestykseen. Kaikilla toteutusmuodoilla on aikansa ja paikkansa. Hankkeet ovat myös aina yksilöllisiä, kuten myös tilaajan resurssit hankkeen hoitamiseen.

Restaurointihankkeessa hyvät lähtötiedot ja huolella harkitut tavoitteet ovat välttämätön lähtökohta. Toteutusmuotoa valittaessa on suositeltavaa

• arvioida riskit ja mahdollisuudet
• määrittää restaurointiosaamisen painoarvot hankkeen osapuolten valinnassa
• määrittää hankkeessa käytettävät ohjausmenetelmät
• ennakoida muutokset ja määrittää pitävä hankevaraus
• suunnitella osapuolten sitouttaminen restaurointitavoitteisiin sekä aikataulun ja kustannusten pitävyyteen.

Toteutusmuodon valinnassa yksinkertaisuus on valttia, eikä toteutusmuoto saa olla hallinnollisesti raskas. Vaikka tuttu toteutusmuoto tuntuu ylivertaiselta ja vieras tapa jo itsessään riskiltä, tulisi uusiakin toteutusmuotoja käyttää rohkeasti. Tilaajalle tai tarjoajalle ennalta vieraammat toteutusmuodot eivät yleensä ole suosiossa noususuhdanteessa. Toteutusmuodosta riippumatta yhdessä tekeminen toimintatapana sopii erityisen hyvin restaurointihankkeisiin. Restaurointihankkeen toteutusmuotoa valittaessa on hyvä huomioida, että suunnittelua limittyy väistämättä aina jonkin verran toteutusvaiheeseen.

Suuremmissa hankkeissa erilaiset projektinjohtototeutukset voivat olla monesti perusteltuja toteutusmuotoja. Niissä, kuten myös perinteisissä toteutusmuodoissa, voi olla sekä kiinteitä että muuttuvia osia. Selkeästi hinnoiteltaville osille voidaan sopia kiinteä hinta ja muuttuville tavoitehinta. Suuremmissa hankkeissa varsinaiset restaurointityöt teetetään tyypillisesti aliurakoina. Hankintojen ajoituksessa on syytä huomioida, että restaurointialan yritykset ovat usein pieniä ja saatavuus voi olla suhdanneherkkää.

Pienemmissä hankkeissa laskutyö voi olla perusteltu toteutusmuoto silloin, kun tilaajalla on kokemusperusteista tietoa verrokkihankkeiden kustannuksista, toteuttajalta on saatu kustannusarvio, tilaajalla on hankkeelle realistinen muutostyövaraus ja osapuolet on sitoutettu kustannustavoitteeseen. Pienempiinkin hankkeisiin voidaan ottaa mukaan kannustava, yksinkertainen ja riskitön kannustin.

Restaurointihankkeissa korostuu yhteistyö, asiantuntijuus ja kaikkien osapuolien osaamisen hyödyntäminen. Mikään hankemuoto ei poissulje yhteistyön mahdollisuutta, eikä yhteistyö toisaalta synny sopimuksilla. Tilaajan vastuulle jää yhteistyön synnyttäminen toteutusmuodosta riippumatta.

Kirjoittaja Sampsa Karvinen on Granlund Oy:n rakennuttajapäällikkö. Hän on toiminut sekä yksityisen että julkisen sektorin restaurointihankkeissa mm. rakennesuunnittelijana, rakennusmestarina ja rakennuttajana, painopisteenä arvo- ja museorakennukset.

Lähteet

• Museoviraston Korjaustaito -sanasto 27.11.2022
• Kiinteistöliiketoiminnan sanasto. Rakli 2012
• Talonrakennushankkeen kulku, Toteutusmuodot, RT 10-11223 6/2016
• Talonrakennushankkeen kulku, Riskien ja laadunhallinta, RT 10-11255 5/2017
• Peltonen, T.; Kiiras, J. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Helsinki: Rakennustieto Oy. 1998.
• Uotila, Ulrika; Saari, Arto; Junnonen, Juha-Matti. Vaativan korjaushankkeen suunnittelun johtaminen. Helsinki: Rakennustieto Oy. 2020.

Restauroinnin hallinnalla tavoitellaan erityisesti laatuperusteista lopputulosta. Restaurointihankkeessa suunnittelua limittyy aina jonkin verran toteutusvaiheeseen ja siksi kustannusperusteiset toteutusmuodot ovat usein perusteltuja. Selkeät suunnittelutehtävät ja urakat tai niiden osat voidaan hyvin toteuttaa myös kiinteähintaisina.

Kokonaishinta / yksikköhinta

• Urakan maksuperuste: Kokonaishinta, yksikköhinta
• Laajuus: esim. Kokonaisurakka, jaettu urakka
• Suunnittelumalli: ketjumalli

Suunnitteluvaihe

• Tilaaja johtaa suunnittelua
• Tilaajan resurssin painopiste Suunnitteluvaiheessa
• Hyvä vaikutusvalta restauroinnin hallintaan

Toteutusvaihe

• Kokonaishintaisissa heikko vaikutusvalta restauroinnin hallintaan ilman lisä- ja muutostyömenettelyä
• Yksikköhintaisissa kohtuullinen vaikutusvalta restauroinnin hallintaan, kun yksikköhinnat perustuvat määräluetteloon

Laskutyö

• Urakan maksuperuste: Laskutyö
• Laajuus: esimerkiksi kokonaisurakka tai jaettu urakka
• Suunnittelumalli: ketjumalli tai rinnakkaismalli

Suunnitteluvaihe

• Tilaaja johtaa suunnittelua
• Tilaajan resurssi voi olla suunnittelu ja / Toteutusvaiheessa
• Tilaajalla on hyvä vaikutusvalta restauroinnin hallintaan

Toteutusvaihe

• Tilaajalla on hyvä vaikutusvalta restauroinnin hallintaan, kustannusriski yksin tilaajalla

Tavoitehinta

• Urakan maksuperuste: Tavoitehinta
• Laajuus: esimerkiksi projektinjohtourakka tavoite- ja kattohinnalla tai projektinjohtourakka tavoitebudjetilla
• Suunnittelumalli: rinnakkaismalli

Suunnitteluvaihe

• Tilaaja hyväksyy suunnitelmat
• Edellyttää tilaajalta merkittäviä resursseja koko hankkeen ajan
• Tilaajalla on hyvä vaikutusvalta restauroinnin hallintaan

Toteutusvaihe

• Tavoite- ja kattohintaisessa toteutusmuodossa tilaajalla on kohtuullinen vaikutusvalta restauroinnin hallintaan. Tavoitehintamuutokset ovat mahdollisia.
• Tavoitebudjetillisessa toteutusmuodossa tilaajalla on hyvä vaikutusvalta restauroinnin hallintaan. Kustannusriski on yksin tilaajalla

Tavoitekustannus

• Urakan maksuperuste: Tavoitekustannus
• Laajuus: esimerkiksi yhteistoiminnallinen projektinjohtourakka tai allianssi
• Suunnittelumalli: rinnakkaismalli

Suunnitteluvaihe

• Suunnitelmat hyväksytään yhdessä
• Edellyttää tilaajalta merkittäviä resursseja koko hankkeen ajan
• Tilaajalla on hyvä vaikutusvalta restauroinnin hallintaan

Toteutusvaihe

• Tilaajalla on hyvä vaikutusvalta restauroinnin hallintaan. Kustannusriski on yhteinen.